Скачать Часть 4 pdf Библиографическое описание: Долгополова Н. В случае, если залогодателем является третье лицо, а не должник, подлежат применению нормы о поручительстве ст. Как к залогодателю, так и к залогодержателю для заключения договора об ипотеке предъявляются такие же требования, как и для заключения других сделок. В качестве залогодержателя обычно выступают банки, фонды и т. В соответствии с законодательством залогодержателем может быть как юридическое лицо, так и физическое.

Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" Номер г Практические аспекты государственной регистрации ипотеки Пискунова М. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января г.

В Концепции предложены меры по организации условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, в том числе уточнение процедур регистрации прав и сделок по ипотеке жилья, для чего Министерству юстиции РФ необходимо подготовить методические материалы о порядке регистрации ипотеки, возникающей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам.

Правоприменительная практика учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее — учреждения юстиции выявила ряд вопросов, которые должны быть урегулированы не только методическими материалами Минюста РФ, но и нормативными актами о государственной регистрации. Ипотека как объект регистрации: сделка, право или обременение? Основной проблемой государственной регистрации ипотеки является определение объекта регистрации. Что необходимо регистрировать: договор о залоге, право залога либо обременение вещных прав залогодателя?

Как установлено ст. Ограничение вещных прав является правоотношением, при котором праву лица, в пользу которого установлено ограничение, или неограниченного круга лиц корреспондирует обязанность субъекта вещного права — владельца недвижимости. Ограничения обременения могут иметь различное правовое происхождение. Ограничения прав порождают вещные права других лиц на недвижимость сервитут, право пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника , сделки аренда, ипотека, доверительное управление , властные акты арест, запрет распоряжаться имуществом , а также иные юридические факты, с которыми закон связывает возникновение ограничения обременения.

К числу таких юридических фактов относится и возникновение залога в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Несмотря на указание в п.

Право залога предоставляет кредитору возможность получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества, но не получить непосредственно предмет залога во владение. Основными аргументами в пользу обязательственной природы ипотеки является то, что недвижимость остается в пользовании и владении залогодателя п.

Как известно, залог возникает в силу договора или в силу закона п. Залогодержатель может и не воспользоваться этим правом. Но с момента возникновения ипотека является ограничением и обременением вещного права залогодателя. Ограничительный характер ипотеки заключается в невозможности распоряжения заложенным имуществом без согласия залогодержателя, а обременительный характер — в сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество другому лицу п. Поэтому исходя из ст. Вместе с тем, п. В главе IV Закона говорится о государственной регистрации ипотеки без указания объекта регистрации сделка или обременение.

Регистрация ипотеки осуществляется внесением записи по Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18 февраля г. В соответствии с п. Как установлено п. Таким образом, при возникновении договорного залога речь идет о регистрации сделки. Наличие в Едином реестре записи об ипотеке указывает на регистрацию договора о залоге и одновременно на обременение прав залогодателя ипотекой.

Поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации п. Необходимости двойной регистрации ипотеки как договора о залоге и права залога нет. Согласно п. Но согласно п. В соответствии со ст. Если это предусмотрено договором об ипотеке, то права залогодержателя могут быть удостоверены надлежащим образом оформленной закладной. Кроме того, как установлено п. То есть, с заявлениями должны обратиться обе стороны. В этой части п.

Таким образом, права залогодержателя удостоверяются договором об ипотеке со штампом надписи о государственной регистрации сделки либо закладной. Стороны также вправе получить выписку о регистрации ипотеки, которая выдается за плату, установленную для выдачи информации из Единого реестра. Если в соответствии с требованиями п. Записи вносятся под одним регистрационным номером, поскольку регистрируется одна сделка — один договор об ипотеке.

Соответственно, плата за регистрацию взимается за регистрацию одной сделки а не нескольких прав. Однако ст. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога.

Из этого следует, что факт заключения и государственной регистрации договора об ипотеке не порождает обременения прав на недвижимость, если не возникло обеспечиваемое залогом основное обязательство. Например, договор займа является реальным договором и считается заключенным с момента передачи денег ст.

Если займодавец и заемщик подпишут договор займа, а затем нотариально удостоверят и зарегистрируют договор об ипотеке в обеспечение обязательств заемщика, то право залога и обременение имущества ипотекой возникнут с момента передачи денег займодавцем, а не с момента государственной регистрации договора об ипотеке.

В данном случае договор можно признать заключенным, но ипотеки как обременения не возникает. Исходя из того, что законодатель допускает возникновение ипотеки как обременения позже момента заключения договора об ипотеке, то получается, что при возникновении ипотеки в силу договора сначала регистрируется сделка — договор об ипотеке, а затем регистрируется непосредственно ипотека, при этом в соответствии с п.

Получается, что правовые последствия регистрации договора об ипотеке зависят от действий сторон по основному обязательству: право залога по общему правилу возникает с момента регистрации договора о залоге, но если должник докажет, что его обязательство перед залогодержателем как кредитором не возникло, то запись о регистрации договора, равно как и регистрационный штамп на договоре не подтверждают существования ипотеки.

Такая ситуация противоречит основному принципу государственной регистрации, закрепленному в п. Очевидно, что после государственной регистрации договора об ипотеке залогодатель не может распорядиться переданным в залог имуществом без согласия залогодержателя, даже если не возникло основное обязательство, и имущество еще не обременено ипотекой.

В этом смысле диспозитивная норма п. Таким образом, регистрация только договора об ипотеке уже влечет ограничение права залогодателя, тем самым обеспечивая интересы залогодержателя. Какие последствия влечет отсутствие регистрации обременения ипотекой, если зарегистрирован только договор о залоге?

Обращение взыскания на заложенное имущество будет происходить только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства.

Маловероятно также, что после регистрации договора о залоге залогодатель будет вторично обращаться в учреждение юстиции с заявлением о регистрации ипотеки, прикладывая документ о возникновении обеспеченного ипотекой обязательства и повторно неся расходы по государственной регистрации. Такие документы могут быть представлены залогодержателем, но ст. Поставленные вопросы выявляют основную проблему применения законодательных норм о государственной регистрации.

Какие сделки подлежат государственной регистрации: все сделки с недвижимостью, либо только указанные в Гражданском кодексе как подлежащие регистрации, либо сделки, порождающие ограничения обременения прав на недвижимость?

Если незарегистрированное вещное право на недвижимость не считается возникшим ст. Изучение данной проблемы не является целью настоящей статьи, но очевидно, что требуется уточнение формулировок нормативно-правовых актов, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако в настоящее время можно сказать, что в существующей практике обеспечения ипотекой возврата банковских кредитов достаточно проводить только государственную регистрацию залоговой сделки, которая удостоверяется регистрационным штампом на договоре об ипотеке. Кредитный договор является консенсуальной сделкой, поэтому обязательство вернуть кредит в установленный договором срок возникает у заемщика с момента заключения договора независимо от факта получения кредита.

На государственную регистрацию в соответствии со ст. Внесение записей о залоге в силу закона При регистрации ипотеки, возникающей в силу обстоятельств, указанных в законе, можно говорить о регистрации обременения.

Залог в силу закона возникает в следующих случаях: при продаже в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, проданное имущество признается находящимся в залоге у продавца с момента передачи до полной оплаты, если иное не предусмотрено договором купли-продажи п. В данном случае ипотека имеет иное происхождение, отличное от договорного. Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, а не в силу соглашения сторон и акта государственной регистрации ипотеки.

Но тем самым продавец или банк добровольно лишаются предоставленных законом обеспечения своих денежных требований. Вместе с тем, залога в силу закона не возникает, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до полной оплаты имущества покупателем ст.

В отличие от купли-продажи, норма о возникновении залога имущества, переданного под выплату ренты, носит императивный характер и не может быть отменена соглашением сторон. Является ошибочным мнение, что договоры купли-продажи в кредит, на основании которых возникает залог в силу закон, подлежат обязательном нотариальному удостоверению, либо необходимо заключение нотариально удостоверенного дополнительного соглашения об ипотеке.

Нотариальное удостоверение, как и государственная регистрация, необходима для возникновения договорного залога. Согласно ст. Ссылка на п. Речь идет об одинаковом правовом регулировании возникших залоговых отношений, но не об одинаковых требованиях к возникновению залога. Залог в силу закона при купле-продаже возникает при условии оплаты в кредит и после передачи вещи, при этом форма договора должна соответствовать требованиям к договору купли-продажи, но не договору об ипотеке.

При возникновении залога в силу закона в Единый реестр после регистрации права покупателя или плательщика ренты вносится запись об ипотеке в часть III-2 , которая указывает на обременение права собственности. В качестве залогодержателя указываются продавец или получатель ренты. Данная запись должна быть внесена регистратором самостоятельно, без заявления о регистрации залога со стороны залогодателя покупателя или плательщика ренты и без дополнительной платы за регистрацию ипотеки, поскольку это ограничение возникает в силу закона если, конечно, в договоре купли-продажи не будет установлено, что залога при рассрочке платежа не возникает.

В подтверждение регистрации залога продавец и получатель ренты вправе получить выписку из Единого реестра за отдельную плату. Залоговая запись, внесенная на основании договора купли-продажи в кредит, погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества.

Запись о залоге на основании договора ренты погашается после прекращения обязательств по выплате ренты расторжения договора или смерти получателя пожизненной ренты. Регистрация залога, возникающего согласно п. Если в договоре купли-продажи не указан источник средств для оплаты имущества, то учреждение юстиции самостоятельно не может внести залоговую запись в пользу банка, выдавшего кредит. Это может быть сделано по заявлению покупателя как залогодателя.

Для внесения залоговой записи необходимы документы, содержащие сведения о банке-залогодержателе полное наименование, ИНН, юридический адрес, реквизиты регистрации юридического лица , а также кредитный договор как документ-основание. Но получивший кредит покупатель может произвести оплату имущества из собственных средств или за счет других кредитов, и не подать заявление о регистрации залога.

Поэтому даже при наличии заявления банка-кредитора о регистрации залога, но без заявления залогодателя регистрация залога проблематична. Порождает сложности и определение момента возникновения залога — с момента государственной регистрации договора купли-продажи.

На момент регистрации договора и до момента регистрации перехода права собственником является продавец недвижимости. Получается, что он является залогодателем, и его квартира находится в залоге в обеспечение неизвестного ему чужого обязательства — обязательства покупателя по возврату кредита банку.

Кроме того, на основании договора купли-продажи продавец сам является кредитором в части денежных требований к покупателю. В большинстве случаев после уплаты цены недвижимости право собственности переходит к покупателю, поэтому логичнее предположить, что залог в силу закона возникает не с момента регистрации договора купли-продажи, а с момента регистрации перехода права к покупателю, который и становится залогодателем как должник по кредитному договору.

Согласно Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования обеспечение кредита может быть оформлено трехсторонним смешанным договором купли-продажи с участием продавца, покупателя и кредитора. Если данный договор рассматривать как включение соглашения об ипотеке в договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, то в соответствии с п.

Но в случае заключения трехстороннего договора купли-продажи с участием банка-кредитора, на основании которого продавец получает деньги не от покупателя, а от банка, возникает не договорный залог, а залог в силу закона. Соответственно, данный трехсторонний договор купли-продажи не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, что позволяет существенно уменьшить затраты на оформление ипотечного кредита.

Понятие ипотеки и основания ее возникновения 1.

Минусы ипотеки в силу договора

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" Номер г Практические аспекты государственной регистрации ипотеки Пискунова М. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января г.

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества

Минусы ипотеки в силу договора Минусы ипотеки в силу договора Автор: Наталия Пластинина Основное призвание ипотеки — обеспечивать выполнение заемщиком своих обязательств по кредиту. Договор ипотеки в отличие от ипотеки в силу закона может быть заключен как с заемщиком, так и с третьим лицом, являющимся собственником закладываемого имущества. В отличие от ипотеки в силу закона ипотека в силу договора очень часто оспаривается со стороны залогодателей. Однако риск этот был бы не так опасен, если бы не решения, принимаемые судом…в пользу залогодателей, а не кредиторов! В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с п. Пример из практики: Банк обратился к заемщику - ООО и физическим лицам - Поручителю и Залогодателю с иском о взыскании суммы долга по кредиту, выданному ООО, и обращении взыскания на заложенное имущество. В ходе рассмотрения дела суд выяснил, что договор залога был заключен в обеспечение исполнения обязательств ООО по кредитному договору, согласно которому кредит был выдан банком на пополнение оборотных средств, то есть на цели, не связанные с приобретением или строительством жилого дома или квартиры, их капитального ремонта или иных неотделимых улучшений, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Принимая во внимание это обстоятельство, а также то, что спорная квартира является единственным жильем для ответчика-Залогодателя, со ссылкой на ч.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки (залогу недвижимости)

Глава V. Пользование залогодателем заложенным имуществом 1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.

Государственная регистрация ипотеки

Права и обязанности сторон по договору ипотеки недвижимого имущества Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Согласно абз. Отношения между третьим лицом - залогодателем и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором предусматривается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении гл. Залогодателем, так же как и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо либо государство. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические лица, государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью. Залогодержатель - потенциальный собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц. В соответствии с ч. ГК РФ п.

Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

N ФЗ; от N ФЗ Статья 1. Пункт 2 статьи 1 после слов "указанных в нем обстоятельств" дополнить словами " далее - ипотека в силу закона ". В пункте 2 статьи 5 слова ", отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке," заменить словами "в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации,". Пункт 6 статьи 9 дополнить словами ", за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона". Статью 11 изложить в следующей редакции: "Статья Возникновение ипотеки как обременения 1. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Статья 29. Государственная регистрация ипотеки

О недрах ред. Это, в свою очередь, повлечет дополнительные расходы на оплату работы юриста. Между тем обращаться в суд необходимо далеко не всегда.

Обращение взыскания на заложенное имущество: внесудебный порядок

Основания возникновения ипотеки и ее регулирование 1. По договору о залоге недвижимого имущества договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Согласно Кодексу торгового мореплавания РФ от 30 апреля г.

В залог может быть передано любое имущество, в том числе вещи и Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть.

Глава I. Основные положения Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование 1. По договору о залоге недвижимого имущества договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве третье лицо. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Договор об ипотеке — это договор о залоге недвижимого имущества Поделиться: Понятие договора залога приведено в статье ГК РФ, согласно которой "в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества предмета залога преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество залогодателя ". В силу залога согласно нормам ГК РФ кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества п. Ипотека как вид залога обеспечивает удовлетворение за счет стоимости исключительно недвижимого имущества. Согласно пункту 1 статьи ГК РФ к недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Договор об ипотеке — это договор о залоге недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства существенные условия , обеспечиваемого ипотекой, иные условия п. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным ст. Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует п.