И снова здравствуйте! Только что вернулась с очередного показа очередной квартиры. Немного предистории: на днях к нам в агентство недвижимости обратилась женщина-собственник квартиры, находящейся в многоквартирном доме, с целью продажи своей недвижимости через нас. Естественно ею были предоставлены все документы, подтверждающие её право собственности на предлагаемый к продаже объект.

Регулирование деятельности риэлторов: ответы на 7 важных вопросов

Вот человек остался без работы и решил подработать, потому что у него знакомые квартиру продают. И он уже гордо называет себя риэлтором. Разве можно доверять таким людям безопасность сделки?

Поэтому в первую очередь риелтор должен быть профессионалом, а для этого нужно владеть большим объемом знаний В теории риелторы-профессионалы осуществляют достаточно широкий спектр услуг. Это и информационные услуги предоставление клиенту информации обо всех возможных предложениях на рынке недвижимости, показ объектов, договоренность с нотариусом, предоставление транспорта и помещения для переговоров ; и консультации знание всех юридических, технических и экономических тонкостей, связанных с объектами недвижимости, и предоставление клиентам соответствующих консультаций ; и посреднические операции; и торговая деятельность.

Поэтому хороший риелтор, как правило, не только хорошо ориентируется в психологии, праве, юридическом проведении операций с недвижимостью, архитектуре, строительном деле, оценке технического состояния объектов недвижимости, имущественных прав и бизнеса, но и имеет представление об управлении объектами недвижимости, основах бухгалтерского учета и налогообложения, разбирается в строительных материалах, макро- и микроэкономике, маркетинге рынка недвижимости, и владеет английским языком.

Это необходимый минимум, который для клиента остается за кадром, он и обеспечивает необходимую работу, успех которой и делает риелтора хорошим. Кроме этого минимума риелтору необходима еще моральность и порядочность — иначе его клиенты будут в опасности.

Плохой или черный риелтор Дабы не послужить пособием для мошенников, не будем перечислять всевозможные признаки и последствия доверия черному риэлтору. Встречаются просто недостатки в работе специалистов. Бывают и случаи, когда мошенники оформляют различные незаконные сделки и скрываются с деньгами, оставляя людей ни с чем. Чтобы их избежать, нужно всегда тщательно проверять удостоверение риелтора и свидетельство о регистрации фирмы, желательно, чтобы у специалиста еще был и страховой полис профессиональной ответственности.

По тем же причинам нужно насторожиться, если риелтор предлагает встретиться не в офисе, а в кафе, либо на любой другой нейтральной территории. Плохой риелтор будет искать или продавать квартиру год или два — особенно, если вы подписали договор без точно указанного срока предоставления вариантов квартир. Причем если вы уже попались в эту ловушку, то вам из нее выбраться будет очень сложно. Ведь в том же подписанном договоре прописано ваше согласие на уникальное право по продаже вашей жилплощади и указаны штрафные санкции за нарушение договора.

То же касается ваших затрат на рекламу недвижимости — в случае, если вы ее оплачиваете, нужно четко оговорить сумму расходов и длительность размещения рекламы. Плохой риелтор специально продает квартиру по завышенной цене, а разницу добавляет к своим процентам. В любом случае, грамотный юрист может в некоторых случаях исправить ситуацию. А вот риелтор — какой он после этого риелтор?

Хороший риелтор при продаже квартиры Самое важное, что ожидают от хорошего риелтора — это проверка всех документов на квартиру, которую клиент собирается купить. Важно, чтобы он знал, в чем именно нужно проверять квартиру, где нужно искать риски, а где они маловероятны.

Он самостоятельно и юридически грамотно оформляет сделку, ведет все бумаги, получает все справки. Хороший риелтор консультирует своего клиента в вопросах законодательства и решает любой возникший вопрос с недвижимостью. Он расспрашивает участкового о возможных нюансах. Он пообщается и с соседями — ведь они знают настоящее положение вещей, которое не обязательно отразилось в документах.

Проверив безопасность квартиры для покупателя, и рассказав ему о том, что, где и как будет оформляться, какие при этом возможны нюансы, хороший риелтор расскажет продавцу о преимуществах и недостатках квартиры, о том, что делает ее дороже, а что снижает ее цену. Хороший риелтор всегда работает на репутацию своего агентства или на свою репутацию, а не на количество сделок и процентов. Если у него такая мотивация, то никаких злоупотреблений, например, различных сговоров с продавцом, можно не бояться.

У хорошего риелтора за плечами значительный опыт работы на рынке — он успешно использует свой опыт для решения вопросов, возникающих при продаже. Главная примета хорошего риелтора — это клиент, который уверен, что именно благодаря маклеру он приобрел лучший вариант из тех, которые искал, причем на самых выгодных условиях.

Хороший риелтор при сдаче квартиры Хороший риелтор никогда не вступает в сговор с арендодателем — правда, за последнее время имевшая место еще несколько лет назад такая практика сама постепенно отходит в прошлое. Сами клиенты ожидают от риелтора поистине всесторонней развитости. Однако есть и более реальные требования. Хороший риелтор не должен обманывать или давать клиенту ту информацию, в которой не уверен.

Я спрашивал, сколько времени нужно, чтобы дойти от станции метро до той квартиры, которую сдают. Они называли конкретный адрес квартиры, поэтому я мог на карте посмотреть. Довольно курьезно было, когда утверждали, что до метро минут 10 пешком, а по карте выходило минут Часто бывает, что риелторы говорят, что есть мебель, а ее на самом деле нет. Бывает, что ведут в панельный дом, когда клиенты поставили четкое условие — чтобы дом был другой. К сожалению, не все маклеры понимают, что вредят этим в первую очередь сами себе.

Да и тот вариант, который они мне предлагали, мне просто перестает подходить. Хороший риелтор не просто прислушивается к пожеланиям клиента и уважает его мнение, а и учитывает его потребности уже во время заключения договора.

Впрочем, сегодня рынок и так уверенно двигается в сторону арендатора жилья. Где найти хорошего риелтора? Дело в том, что знакомые намного чаще на риелторов жалуются, чем кого-то рекомендуют.

Если вы начали поиск риелтора с рекламы, то обратите внимание на номер лицензии фирмы. Чем меньше цифра, тем больше времени маклеры работают на рынке, и тем успешнее — ведь лицензию продлевают каждый год, а проштрафившимся в лучшем случае удается получить лицензию с новым номером. Можно обращать внимание и на местоположение и сам офис фирмы, и на то, кто с вами разговаривает по телефону — диспетчер или сам маклер, и на размер агентства, его штат, наличие эксклюзивной базы объектов, фото-каталога и так далее.

Большие агентства точно не смогут обмануть вас и скрыться с деньгами, но в силу распределения элементов сделки по разным людям могут упустить из виду важные детали о вашей квартире. Маленькие агентства могут работать исключительно добросовестно, но не всегда у них столько же возможностей, сколько у больших. Обратите внимание, что даже в маленький фирме должно быть минимум два юриста.

Риелторы-одиночки — самые рисковые из всех видов маклеров. Есть один способ гарантировать для себя качество работы риелтора независимо от того, в большой или маленькой компании он работает — четко прописать в договоре его ответственность. Если вы воспользовались советами, приведенными выше, и все равно хотите уберечь себя от рисков, можете застраховать профессиональную ответственность риелторов и потерю права собственности.

При страховании ответственности риелторов страховка выплачивается в том случае, если суд признал виновником страхового события риелтора.

При страховании потери права собственности компания-страховщик возмещает стоимость приобретённого объекта в случае потери прав собственности по независящим от покупателя обстоятельствам.

Кроме того, как бы вы не доверяли риэлтору, обязательно присутствуйте при сборе документов, чтобы удостовериться в их подлинности, передавайте деньги через банковскую ячейку и заранее обсудите с риелтором все возможные осложнения. Сколько стоят услуги риелтора? К счастью, риелторы правильно отреагировали на приход кризиса — они понимают, что им лучше сдать несколько квартир по низкой цене, чем одну по высокой, и поэтому не завышают цены.

Однако до сих пор существуют определенные перегибы, особенно в тех случаях, когда речь идет о покупке-продаже. И ничего, что стоит объект, например, 10 миллионов долларов. Эту ситуацию со временем поправит кризис, как он и сделал это с расценками на услуги риелтора по аренде. И самое главное — настоящий хороший риелтор думает не о своих потенциальных доходах, а об интересах клиента. Если вы можете сказать это о своем риелторе — значит, вы нашли профессионала.

Вы можете услышать о негативном опыте общения с риелторами, и тогда будете знать, куда вам точно не следует обращаться. С независимым риелтором отношения придется строить на доверии и рекомендациях. Если ваш выбор падет на профессиональное агентство, имейте в виду, что в каждом из них есть внутренний так называемый "черный" список агентств-конкурентов с подпорченной репутацией, с которыми дела лучше не иметь.

Таким образом, становясь клиентом крупного агентства, вы можете рассчитывать, что ваш риелтор сначала заглянет в эту базу, и вряд ли будет работать с не имеющими доверия коллегами, какие бы выгодные объекты они не представляли. Менее же всего выгодно обращаться к нескольким агентствам сразу. Мнение, что чем больше агентств будут продавать вашу квартиру, тем быстрее и выгоднее она будет продана, ошибочно.

Представьте ситуацию: вы обратились в пять агентств и всем рассказали о параметрах своей квартиры. И каждое агентство внесло ваше жилье в общую для всех риелторов базу.

Что предпримут потенциальные покупатели или их представители-риелторы, увидев в базе сразу пять одинаковых квартир? Правильно — начнут торговаться. И шансы сбить цену у них весьма высоки. Так же обстоят дела и при покупке квартиры — обратившись к нескольким агентствам одновременно, вы рискуете найти жилье дороже, чем рассчитывали.

Чтобы обезопасить себя от такого развития событий, после посещения нескольких агентств необходимо заключить так называемый эксклюзивный договор с одним выбранным, наконец, агентством и перед началом работы либо сдать ему на ответственное хранение оригиналы документов, если вы продаете квартиру, либо внести предоплату, если вы планируете квартиру купить.

Это нормальная практика. Если вам будут продолжать звонить из ранее посещенных агентств — поставьте в известность своего риелтора, "разбираться" с коллегами в этом случае должен будет он. Если вы не знаете реальные цены на недвижимость и не можете самостоятельно оценить продаваемую или покупаемую квартиру, то, обращаясь в несколько компаний одновременно, вы в любом случае рискуете потерять в деньгах.

Переговоры с агентом В случае выбора агентства недвижимости не спешите заключать договор. Почитайте отзывы в Интернете, найдите сайт, изучите контактную информацию. Если выбираете из нескольких агентств, обойдите все, обсудите условия работы и стоимость услуг в каждом. Не забывайте, работа всех агентств стоит примерно одинаково, и если где-то расценки гораздо дешевле, то, скорее всего, это уловка, чтобы заполучить вас, а в дальнейшем вам все равно придется доплачивать.

Одна из уловок - вам могут в более или менее обязательном порядке предложить оплатить некие "дополнительные расходы", например, за ускоренную регистрацию или сбор документов получение справки из БТИ, к примеру.

Иногда это необходимо для сделки, если квартиру надо продать или купить срочно, иногда — нет. Если квартира продавалась в течение последних пяти лет, справка из БТИ может вообще не потребоваться, так как срок ее действия еще не истек он составляет как раз пять лет , и вполне возможно, что справка до сих пор хранится в регистрационной палате, в документах о предыдущей сделке.

Но даже если срочное оформление документов в вашей сделке необходимо, то, не зная принятых на сегодня расценок, вы рискует сильно за них переплатить.

Совет здесь может быть один: обсудите заранее все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе покупки или продажи недвижимости. Помимо перечисленных, это может быть платная реклама вашей квартиры в СМИ, услуги банка, в котором будут храниться деньги, составление договора купли-продажи и т. Еще один важный пункт контроля - риелтор противоположной стороны сделки.

Если ваши интересы представляют профессионалы — они будут взаимодействовать без вашего участия. Если вы все делаете самостоятельно — будьте осторожны, не забывайте, что этот человек представляет интересы только своего клиента и свои.

В таком случае также нелишне поискать информацию об агентстве в Интернете, ведь этим людям вам придется доверять, а при покупке у них квартиры как минимум вносить аванс. Подготовка к сделке После обсуждения с риелтором его работы возьмите проект договора домой, чтобы в спокойной обстановке почитать бумаги, покажите знакомому юристу непонятные пункты. Конечно, исправлять договор по вашему желанию вряд ли будут, но пояснить непонятные моменты обязаны.

Особое внимание обратите на срок, на который заключается договор - он не должен быть слишком большим. При покупке или продаже этот срок составляет в среднем около двух месяцев, при альтернативной сделке — три-четыре месяца.

Автор Антон Величко На чтение 4 мин. Просмотров Опубликовано

Документы для риелтора

Договор с риэлтором: пункты важные и пункты опасные 5 декабря 44 Готовясь к покупке или продаже недвижимости, понимаешь, что рано или поздно придется иметь дело с риэлтором. И не только потому, что напрямую найти вторую сторону для сделки довольно сложно, но и потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще сложнее. Не сомневаться в надежности специалиста по недвижимости поможет договор.

Заключение договора с риэлтором: как не попасть впросак?

Вот человек остался без работы и решил подработать, потому что у него знакомые квартиру продают. И он уже гордо называет себя риэлтором. Разве можно доверять таким людям безопасность сделки? Поэтому в первую очередь риелтор должен быть профессионалом, а для этого нужно владеть большим объемом знаний В теории риелторы-профессионалы осуществляют достаточно широкий спектр услуг.

Юридический минимум для риэлтора

Юридический минимум риэлтора И опростоволоситься никак нельзя, ведь именно в этот момент клиент определяется, будет он работать с этим специалистом или нет. Во-вторых, нужны знания психологии общения. Она подразумевает умение слушать собеседника, выявить его потребности, грамотно задавать вопросы и аргументированно отвечать на возражения клиента. Сюда же входит умение проводить переговоры. По сути дела, знание психологии помогает правильно выстроить весь процесс общения с клиентом.

Полезное видео:

Заключение договора с риэлтором: как не попасть впросак? Как правильно заключить договор с риэлтором? Что следует знать? Современным российским законодательством не регламентирована риэлторская деятельность, поэтому и специальных договоров, которые бы заключались в связи с оказанием риэлторских услуг, не существует. Подобные услуги могут оказывать как агентства недвижимости, так и отдельные юридические лица или юридические фирмы. В статье попробуем разобрать наиболее очевидные моменты договоров, которые может увидеть даже человек, в планы которого продажа или покупка недвижимости не входила. Как бы риэлтор не называл заключаемые им договора эксклюзивный договор, договор на оказание услуг или договор поручения , они всегда являются договорами смешанного типа. Не зависимо от названия, которое дано документу, клиент всегда должен внимательно знакомиться со всеми строчками данного договора, вникать в суть непонятных пунктов и письменно оформлять пожелания и требования, а лишь потом его подписывать.

Советы экспертов: обезопасить себя при покупке жилья через агентство

Платежи за воздух: как пожар на ГРЭС расколол рынок Сначала стулья, потом деньги Один из самых распространенных случаев обмана — мошенничество с задатками и авансами. Фирмы-однодневки собирают у людей деньги и исчезают в неизвестном направлении. Больше половины квартир в Московском регионе реализуется по договору участия в долевом строительстве — ФЗ. Приехали из Казахстана и стали подыскивать себе жилье на незнакомом рынке. Естественно, сразу нарвались на мошенников. Каждый из этих фактов еще не говорит о мошенничестве, но заставляет проявить осторожность. Все три фактора вместе практически не оставляют сомнений. К сожалению, я узнал о сделке, когда уже передали задаток. Надо помнить, что агентства недвижимости не могут требовать стопроцентную оплату до заключения договора купли-продажи.

Какие документы должны быть у риэлтора для подтверждения своей деятельности, как увеличить доверие клиента и повысить.

Документы необходимые для продажи квартиры

Обучение риэлторов Перечень документов для продажи квартиры комнаты. Обучение риэлторов , 20 Господа риэлторы , любая работа с квартирой или комнатой должна начинаться с проверки документов на объект недвижимости. Несмотря на то, что для регистрации права собственности в Росреестре сейчас требуется минимум документов на бумажных носителях, опытные риэлторы обязательно должны изучить полный пакет документов. В этой статье мы рассмотрим самый полный перечень, который в принципе должен быть на каждую квартиру или комнату, выставленную на продажу, при этом надо понимать, что список может быть меньше или больше, смотря какие условия по сделке. Гражданский паспорт загранпаспорт только в том случае, если есть отметка о ПМЖ или справка о постановке на консульский учет. Требования: Контроль замены паспорта в 14, 20, 45 лет Замена паспорта после замужества Наличие штампов о регистрации по месту жительства или снятия с регистрационного учета Наличие паспорта у несовершеннолетних по достижении 14 лет Свидетельство о рождении не достаточно Для иностранного паспорта требуется нотариальный перевод на русский язык.

Перечень документов для продажи квартиры (комнаты). Обучение риэлторов

Виды сделок. Заключение сделок одна из важнейших функций риэлтора. Сделки бывают трёх видов: -многосторонние мена, если несколько вариантов сразу. Сделка признаётся завершённой, только если она прошла, государственную регистрацию. Необходимо знать условия, без которых сделка не имеет силы: Цена объекта должна быть обязательно оговорена. В договоре должно быть чёткое описание передающейся недвижимости, его местоположение адрес Должно быть заключено соглашение сторон о сроке передачи объекта недвижимости. В договоре должна быть подпись участников сделки либо их представителей.

Как не попасть на крючок риэлтора-мошенника

Просмотры и переговоры Чтобы было достаточно времени для работы с каждым объектом, и хватало времени на индивидуальный подход по работе с объектоми по отдельности, в таком случае у риэлтора не может быть больше чем объектов до ти в отдельных случаях. Рекомендую почитать, почему: Более детально описывать, как организовывать просмотры, почти нереально, так как каждый случай индивидуальный. Но есть основные правила, что и как делать. Собственники и другие люди не должны присутствовать на просмотрах. То есть, как минимум, отсутствовать на момент показа. Всю входящую информацию от клиента, советую передавать своему клиенту-собственнику и по ней создавать динамику купли-продажи для дальнейшего привлечения наилучших предложений от покупателей. Анализ и динамика процесса После начала работы и маркетинга недвижимости, необходимо вести историю обращений, чтобы понимать, кто и какие встречные предложения оферты на предмет потенциального интереса к недвижимости, оставлял. То есть, не просто умение создавать спрос и привлекать клиентов, а и удерживать их. Бывает, что неправильно была выбрана стратегия по работе с определенной группой, потенциальных покупателей. И еженедельно пересматривать стратегию маркетинга, так как смена курса валют, экономическая ситуация и другие форс-мажорные ситуации существенно влияют на процесс продажи.

Если вы хотите поручить хлопоты по продаже своей квартиры риэлтору, вам, скорее всего, предложат заключить эксклюзивный договор. Суть такого договора заключается в следующем: в течение согласованного срока вашу квартиру вы будете продавать только через этого риэлтора агентство недвижимости. В большинстве случаев без такого договора ни один агент не возьмется за продажу.